Zarząd Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. przekazuje do publicznej wiadomości korektę skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 1 półrocze 2022 roku, opublikowanego w dniu 5 września 2022 roku. Korekta dotyczy ujawnień w nocie nr 6: Nieruchomości inwestycyjne
Dane Przed zmianą i po zmianie zostały opisane poniżej:
1.
W tabeli Model wyceny – było:
Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi. Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:
Zrealizowane i oczekiwane przychody oraz koszty z tytułu dzierżawy
Współczynnik dyskontujący
Prognoza rozwoju PKB- dla 5 letniego okresu predykcji
Podatek CIT-19%
W tabeli Model wyceny – jest:
Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi. Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:
2.
Po tabeli Model wyceny – było:
Zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje metodami rynkowymi. Kierując się Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/34/UE „Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy…” do sprawozdania finansowego Grupa przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.
Po tabeli Model wyceny – jest:
Założenia ilościowe wraz z opisami jakościowymi zastosowana modelach wycen hoteli:
W tym miejscu są tabele:
Hotel Lider z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem założeń.
Hotel Efekt z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem.
Zastosowana stopa dyskonta jest sumą dwóch poniższych elementów:
Stopa wolna od ryzyka-Współczynnik dyskontujący oparto o rentowność obligacji rządowych – 4 letnich.
Przyjęta rentowność obligacji rządowych jest składową stopy dyskonta zgodnie z ogólnodostępna literaturą przedmiotu- jako stopa wolna od ryzyka przyjęta do dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych z umów wyznaczona na podstawie danych dostępnych z rynku kapitałowego.
Premia za ryzyko -Zgodnie z cytowaną literatura podmiotu na stopę dyskonta składa się stopa wolna od ryzyka oraz składnik premii za ryzyko. Wartość przyjętego składnika premii za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości składa się z poniższych elementów:
za małą płynność (w przypadku dużych, trudno podzielnych nieruchomości wymagających zaangażowania dużego kapitału) – do 2 (przyjęto – 2,00 ).
za niższą atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do innych form inwestowania: w fazie ożywienia – 1, stagnacji -2 i w fazie recesji – 3 (przyjęto 3,0 ).
Łącznie składnik premii za ryzyko wynosi – 5,00
Stopa dyskonta przyjęta w modelu : ok 9 %.
Zastosowany współczynnik wzrostu po okresie prognozy (g) wynosi 3%.
Przyjęcie współczynnika prognozy rozwoju opartego na skorygowanym współczynniku rozwoju NBP :
Dla lat 2024-2026 Emitent przyjął rozwój strumieni dochodów zgodny z suma agregatów makroekonomicznych ( inflacja CPI, PKB, zmiana wynagrodzeń) mających wpływ na branże hotelarską skorygowany o (-5%). Korekta rozwoju NBP zawiera w sobie ryzyko potencjalnych ponownych restrykcji gospodarczych w związku z pandemia Covid-19. Zbieżność zastosowania powyższego parametru z danymi historycznymi przedstawia „Analiza zbieżności dynamiki przeszłych okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową” zaprezentowana poniżej.
Opis procesu wyceny:
Do wyceny nieruchomości metodą dochodową został zastosowany model DCF- dyskontowanych przepływów pieniężnych. Strumienie dochodów zdyskontowano wskazanym w nocie współczynnikiem dyskontującym. Po okresie prognozy przyjęto wartość wzrostu g- 3%.
Analiza istotnych założeń modelu wyceny. różnice między prognozowanymi wartościami a zrealizowanymi:
dodana jest tabela:
Stan na dzień 06.2022 (Przychody prognozowane wg modelu, Przychody zrealizowane, różnica, zmiana %)
Niewielka różnica ( in plus) miedzy zrealizowanymi przychodami z umów dzierżaw a założeniami w modelach wskazuje na możliwość realizacji scenariusza założonego w modelach wycen. Emitent nie dokonał korekty in plus strumieni dochodów.
Emitent w związku z prognozowanymi w modelach zmianami strumieni dochodów wykonał analizę przeszłych strumieni dochodów w celu zweryfikowania zbieżności założeń przyjętych w projekcjach w stosunku do danych z okresów historycznych:
dodana jest tabela:
Analiza zbieżności dynamiki przeszłych okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową
Emitent w związku z niewielka różnicą miedzy zrealizowana dynamika strumieni dochodów a zakładanymi w projekcjach NBP zmianami , uznał dane z projekcji NBP za wiarygodne i możliwe do zaimplementowania w modelach wycen. Emitent w wycenie strumieni dochodów za okres 2024-2026 korzysta ze skorygowanego współczynnika rozwoju NBP. Korekta współczynnika rozwoju wyniosła (-5%) od wartości wskazywanych w prognozach NPB, z uwagi na możliwość wystąpienia ponownych obostrzeń covidowych.
Niepewność szacunków i możliwych zmian w przyszłości:
Przyjęte w sprawozdaniu finansowym wartości nieruchomości, są wartościami szacowanymi na podstawie dostępnych informacji i zgodnie z najlepsza wiedza zarządu. Jednak z uwagi na fakt, że przyjęte w założeniach zdarzenia pozostają poza kontrolą spółki, wyceny mogą się istotnie zmieniać z przyszłości.
3.
W tabeli Aktywa – Pasywa, po stronie Aktywa nie było danych w kolumnie „Poziom 3”
W tabeli Aktywa – Pasywa dodano dane w kolumnie „Poziom 3”
Aktywa – Nieruchomości inwestycyjne – Poziom 3 – dodano „98 096”
4.
Po tabeli Aktywa-Pasywa dodano:
Zmiana techniki wyceny oraz powody tej zmiany:
W bieżącym okresie Emitent wykonał wycenę nieruchomości hotelarskich metoda dochodową oparta o złożenia wskazane w powyższej nocie. Zdaniem emitenta wycena dochodowa wydzierżawionych nieruchomości inwestycyjnych lepiej odzwierciedla jej wartość godziwą. Emitent zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje metodami rynkowymi. Kierując się Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/34/UE „Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy…” do sprawozdania finansowego Grupa przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.
Przesunięcia pomiędzy poziomami hierarchii wartości godziwej:
W bieżącym okresie nastąpiło przesuniecie wycen wydzierżawionych nieruchomości hotelowych uprzednio ujętych na poziomie drugim ( 98 mln zł) z poziomu drugiego hierarchii wartości godziwej do poziomu trzeciego hierarchii wartości godziwej. Uprzednio Emitent ustalał wartość godziwą dla tych obiektów za pomocą metody porównawczej- danymi wsadowymi były obserwowalne dane rynkowe wyznaczone przez wykwalifikowany personel jednostki jak i niezależnych rzeczoznawców majakowych. Powodem przesunięcia między poziomami hierarchii wartości godziwej było zastosowanie do wyceny nieruchomości hotelowych metody dochodowej w skład której weszły nieobserwowalne dane wejściowe do ustalenia wartości godziwych- opracowane przy użyciu własnych danych. Składowe wycen zaprezentowano w powyższej nocie objaśniającej.
Jednocześnie, Zarząd Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. informuje, że korekta nie ma wpływu na pozostałe pozycje skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej „efekt” S.A. za I półrocze 2022 r.
Korekta nie ma wpływu na skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. za I półrocze 2022. Informacje i dane finansowe zawarte w raporcie okresowym zostały przedstawione prawidłowo i nie uległy zmianie.
Korekta nie ma wpływu na sprawozdanie Zarządu opublikowane ponownie w załączeniu oraz na przegląd raportu biegłego rewidenta, który zapoznał się z przesłaną przez notą i nie wniósł uwag. W przekonaniu biegłego rewidenta nie ma to istotnego wpływu na ich raport i nie wymaga ponownego przeglądu.
Podstawa prawna: § 15 ust. 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunki uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.
Więcej na: http://biznes.pap.pl/pl/reports/espi/all,0,0,0,1
kom espi zdz
Informacja dystrybuowana przez: pap-mediaroom.pl
